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万科产品设计及溢价设计策略与设计阶段成本优化控制实战

发布日期:2015-09-22浏览:4490

  • 课程时长

    12 H

    课程大纲

    第一部分:万科地产产品设计创新及户型优化设计
    一、房地产项目成功经验与一体化设计(开篇)
    (一)房地产成功公式
    1、卖点
    2、卖相
    3、卖法
    案例:深港房地产商会会所
    (二)一体化设计
    案例:星河丹堤VS圣莫里斯
    二、房地产项目立面设计(立面篇)
    (一)设计从穿衣打扮开始
    (二)论立面设计十大关系
    1、前后关系
    2、上下关系
    3、左右关系
    4、内外关系
    5、构图(虚实、肌理、尺度、比例等)
    6、色彩(主色、副色、点缀色)
    7、风格
    8、材料
    9、细节
    10、不影响功能
    案例:乐山嘉州新城西一区、合肥.澜溪镇、成都华润凤凰城、合肥紫蓬山、中海安德鲁斯庄园、半山海景别墅、昆明.果岭金谷
    (三)立面效果控制
    1、立面控制方法
    2、立面控制手册
    3、立面设计的细节
    案例:万科.白马花园、城开.汤山公馆
    (四)立面设计实战
    案例:光大.数字家庭、珠海.三叠泉五星级酒店、振业.第五公社
    三、房地产项目户型设计创新(户型篇)
    (一)户型库
    (二)户型基本价值分析
    1、人的尺度
    案例:万科红、柏林印象
    2、人的习惯
    案例:香江湾等、顾客敏感点
    3、人的关系
    案例解析:
    大开眼界(略十八个案例)
    指手画脚(略十八个案例)
    博采众长(略八个案例)
    独辟蹊径(略七个案例)
    异想天开(略三个案例)
    (三)户型设计创新
    1、厨房
    2、卧室与卫生间的关系
    3、平面组合创新
    4、剖面组合创新
    5、卫生间
    6、玄关及收纳空间
    7、主题
    8、日本户型研究及启示
    案例:风尚公寓、中海.金沙湾、重庆龙湖好望山、万科城、万科青山湖8号、汤臣一品
    (四)规范的创新
    1、客户附加值的逻辑
    2、八种偷面积秘籍策略
    秘籍之“地下室”
    秘籍之“阳台、露台”
    秘籍之“百变凸窗”
    秘籍之“利用层高”
    秘籍之“延展空间”
    秘籍之“共享梯厅”
    秘籍之“隐藏式衣橱”
    秘籍之“室外空间室内用
    (五)户型平面优化思路
    案例:天津.伟星城项目、东方纽蓝地、天津.空港项目
    (六)小户型设计
    1、小户型演变的五个阶段
    2、蚂蚁供房
    3、万科丁克概念住宅
    4、万科极小户型
    5、标普公寓户型研究
    6、万科一新公寓研究
    7、小户型案例赏析
    (七)产品策略之标准与创新
    1、情景洋房合院-标准情景洋房的升级版:广州南湖
    2、TH的合院-突破了TH的传统联排形态:第五园
    3、坡地叠TH、坡地洋房-适用于陡坡地形:东海岸、万科城
    4、平地洋房-一种新形态的洋房:万科城
    5、新洋房-改变了洋房的传统宽面宽的形态:第五园
    6、新多层-具有情景洋房的空间形态的多层:万科城
    7、小高层-一种新形态的小高层:万科城
    (八)平面设计优化实战案例
    案例:武汉.万科城市花园别墅、东莞.万科松山湖、万科.松山湖TH单位、中惠.沁林山庄别墅、招北项目、珠海西海岸、光耀.候鸟基地
    第二部分:房地产设计阶段成本优化与控制
    一、户型优化与精细化设计
    二、成本的限额设计计过程中成本优化的主要手段和方法
    1、在项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点”与案例分析
    2、如何理解研发阶段的成本控制--研发阶段成本控制内容
    (1)含钢量及土建造价
    (2)景观造价
    (3)示范区造价
    (4)设计变更签证率
    三、项目设计管理阶段的成本优化
    1、规划方案阶段的成本优化
    (1)车库规划方案对成本的影响
    (2)不同容积率人防规划建设的模式对成本的影响
    2、建筑方案阶段的成本优化
    3、户型设计的成本风险
    (1)立面设计与平面设计的耦合度带来的成本风险
    (2)主要风格与形式选择造成的成本风险
    (3)方案阶段的模型研究规避修改的成本风险
    (4)方案阶段的结构定性优化设计
    案例:万科紫台窗墙比优化设计
    四、建筑扩初阶段的成本优化
    1、优化层高对成本控制的意义
    降低层高的意义  影响净高的主要因素  优化措施
    2、结构专项问题研究应前置
    (1)抗浮设计水位的确定
    (2)地基方案的比较,地基坑支护方案的比较
    (3)基础形式的选择与产品附加值
    (4)主体结构选型的比较与优化
    (5)转换层设置与成本优化
    (6)最值得优化的部位在基础
    五、 材料部品选用的成本优化
    1、倡导在设计管理阶段,部品工作并行并前置
    2、倡导在施工图结束前,完成主要部品定样、定板
    3、标准化、工厂化、规模化的材料与部品
    六、景观方案的成本优化
    七、施工图阶段的成本优化 
    1、如何控制设计变更签证率
    2、细部做法的控制与审查
    八、设计中的成本管控通病与案例分析


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